Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) og Eiendomsmeglerforetakenes forening (EFF) har nå mottatt avgjørelse i saken om rett til boligprisstatistikk. Saken reiste spørsmål om det forelå grunnlag for å si opp samarbeidet mellom de to foreningene når det gjaldt boligprisstatistikken. Oslo Byfogdembete konstaterte at det forelå en sterk lojalitetsplikt mellom partene, og at det dermed ikke forelå tilstrekkelig grunnlag for oppsigelse.

Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) og Eiendomsmeglerforetakenes forening (EFF) inngikk i 2001, kort tid etter stiftelsen av EFF, en tiårig samarbeidsavtale knyttet til utvikling og presentasjon av boligprisstatistikken. Avtalen inneholdt også en konkurranseklausul, slik at ingen av partene i avtaleperioden kunne medvirke til å etablere en alternativ statistikk. Avtalen var nødvendig fordi dataene til statistikken var eid av foretakene, som var organisert i det nystiftede EFF, mens det var NEF som historisk hadde utarbeidet og utviklet statistikken siden 1985. Avtalen sikret således at NEF ble gitt tilgang til eiendomsdataene i 10 nye år, mens EFF fikk tre rett inn i en velfungerende statistikk. Avtalen var uoppsigelig med mindre det oppstod betydelige og avgjørende endringer i forutsetningene for avtalen som partene ikke kunne forutse ved inngåelsen.

Avtalen forutsatte at tilstrekkelig mange foretak ble med i ordningen og leverte sine data til EFF, slik at den eksisterende statistikken faglig forsvarlig kunne videreføres. Dette sørget foretakene for ved å inngå separate avtaler med FINN om tillatelse til bruk av deres data i statistikken.

EFF sa opp avtalen 31. mars 2008 og ville bringe den til opphør pr 31. desember 2008. Bakgrunnen var at flere av de største eiendomsmeglerforetakene hadde varslet at de ville trekke sine tillatelser overfor FINN med mindre EFF sa opp avtalen med NEF og presenterte statisikken alene. Overfor NEF hevdet EFF at grunnlaget for avtalen var borfalt som følge av at de største foretakene ville trekke sine tillatelser overfor FINN til bruk av sine data. EFF hevdet da at grunnlaget for avtalen bortfalt og at EFF kunne videreføre statistikken alene fra årsskiftet.

NEF var uenig i dette og mente EFF ikke hadde anledning til å si opp avtalen. Årsaken var at avtalen forpliktet EFF i ytterligere tre år og at EFF, basert på alminnelige lojalitetsforpliktelser i kontraktsforhold, ikke kunne skyve foretakene foran seg og derved sette seg selv i en posisjon som angivelig ga anledning til å si opp avtalen. NEF fremsatte derfor begjæring om midlertidig forføyning for å få stanset EFF i å videreføre statistikken alene og forby EFF å etablere en alternativ statistikk. Oslo byfogdembete tok begjæringen til følge.

I vurderingen av hovedkravet uttalte byfogdembetet bl.a. følgende:

"Etter rettens syn gjør lojalitetsprinsippet seg særlig gjeldende i avtaleforholdet mellom NEF og EFF. Det vises for det første til at det er tale om en samarbeidsavtale, som etter rettspraksis gir grunnlag for å skjerpe lojalitetsplikten, se Nazarian: Lojalitetsplikt i kontrakts­forhold (2007) på side 305 med henvisninger, og til at det er snakk om en langvarig avtale. Retten peker videre på at NEF ga sin vesentlige ytelse i avtale­forholdet allerede i begynnelsen av samarbeidsforholdet, nemlig ved å gi EFF adgang til den allerede vel etablerte statistikken. Bestemmelsen om avtaleperioden på ti år med begrenset oppsigelsesadgang må forstås på denne bakgrunnen. Når NEF i det vesentlige har ytet allerede ved begynnelsen av samarbeidsforholdet, mens EFF i det vesentlige skal yte løpende gjennom deltakelse i samarbeidet i den avtalte perioden på ti år, skjerper dette etter rettens syn kravet til lojalitet mellom partene. ...
Retten kan ... ikke se at denne manglende kompetansen til å binde medlemsforetakene utelukker at det ved fastleggelsen av EFF sine rettigheter og plikter etter avtalen må sees hen til forholdet mellom interesseorganisasjonen EFF og medlemsforetakene. Det konstateres at det er uenighet mellom partene om hvorvidt det vil være tilstrekkelig datagrunnlag for en videre statistikk etter at de syv medlems­foretakene har trukket sine tillatelser overfor Finn. Det kan således være tvil om NEF og EFF faktisk vil klare å levere en statistikk i fremtiden. Uavhengig av dette vil imidlertid NEF, dersom det ikke foreligger gyldig oppsigelsesgrunn eller at partene blir enige om opphør av avtalen, ha krav på at EFF i avtaleperioden oppfyller de bestemmelsene i avtalen som det er mulig å oppfylle, herunder den konkurransebestemmelsen som er inntatt.
Det kan etter rettens syn vanskelig konstrueres noe skille mellom hva som er foretakenes vilje og EFF sin vilje. Det er medlems­foretakene som utgjør EFF, som i det daglige ledes av styret valgt blant representanter for medlemsforetakene. Sammenfallet mellom interessene til organisasjonen og medlemsforetakene synes særlig klart når alle varslene om tilbakekall i nærværende sak, og nær alle de faktiske tilbakekallene, er sendt av personer med ledende roller både i foretakene og i EFF.
Når det var foretakenes vilje og i deres interesse å komme ut av samarbeidsavtalen med NEF, må det legges til grunn at også EFF hadde et slikt ønske, hvilket også kommer til uttrykk i brevet til medlemsforetakene av 23. september 2008, delvis gjengitt ovenfor. Retten ser på denne bak­grunn det som uten betydning om tilbakekallelsene av tillatelsene overfor Finn var initiert av foretakene eller av EFF, eller om EFF har opptrådt illojalt ved å forholde seg passiv overfor foretakene. Etter en tolkning av avtaleforholdet finner retten nemlig at interesse­organisasjonen EFF ikke kunne settes i en oppsigelsessituasjon ved at medlems­foretakene trakk tilbake tillatelsene overfor Finn, og for øvrig på samme tid planla å utgi boligprisstatistikk av EFF alene. En oppsigelsesadgang på bakgrunn av forholdene i nærværende sak ville gitt interesseorganisasjonen EFF og de foretakene foreningen skal ivareta interessene til, en ensidig oppsigelsesadgang. Dette ville videre gitt EFF adgang til å etablere en alternativ statistikk, uten hensyn til den gjeldende konkurranse­bestemmelsen, kun fordi medlemsforetakene så ordningen etter den gjeldende avtalen som unaturlig. En slik forståelse av rettighetene og pliktene etter avtalen i denne sak er lojalitets­prinsippet som tolknings­faktor til hinder for, se også Hagstrøm: Obligasjonsrett (2003) på side 74 om lojalitets­kravets funksjon som rimelighets­standard. Retten viser særlig til det skjerpede kravet til lojalitet som følger av at EFF etter avtalen skal yte gjennom deltakelse i samarbeidet i den avtalte perioden på ti år. Retten finner således at det ikke forelå relevant oppsigelsesgrunn, og kravene anses sannsynliggjort. ..."

Retten fant også at det forelå sikringsgrunn etter så vel tvl § 34-1 første ledd bokstav a og b:

"... Sett hen til at det vil ta tid å få fastslått NEFs krav i en rettskraftig dom, finner retten at det er grunn til å frykte for at gjennomføringen av kravet vil bli vesentlig vanskeliggjort - det vil for en ikke ubetydelig periode bli forspilt - dersom midlertidig forføyning ikke blir besluttet. Likeledes finner retten på bakgrunn av statistikkens betydning for NEFs synlighet og gjennomslagskraft at det er nødvendig å få en midlertidig ordning i et omtvistet rettsforhold for å avverge en vesentlig skade eller ulempe.
Saksøkte har anført at vilkåret om at midlertidig forføyning må være "nødvendig" ikke er oppfylt, blant annet under henvisning til at det er tale om et kontraktsforhold hvor misligholds­beføyelser eventuelt kan gjøres gjeldende. Det er for så vidt i retten erkjent av begge parter at boligprisstatistikken ikke har en økonomisk verdi som vil være erstatnings­messig. Retten ser det derfor slik at de alminnelige misligholdsbeføyelsene, som også er ment som et substitutt, ikke i tilstrekkelig grad ivaretar hensynet til saksøkeren i forholdet til dette kravet. Adgangen til midlertidig forføyning er derfor ikke avskåret på dette grunnlaget. Saksøkte har videre påpekt at midlertidig forføyning ikke er "nødvendig" fordi det ikke er et egnet tiltak, og vist til at foretakene står fritt til å etablere en annen forening for å etablere den alternative statistikken. Retten kan heller ikke se at dette forholdet er til hinder for NEF skal kunne forfølge sine rettigheter overfor EFF. Heller ikke kan EFF høres med at boligprisstatistikken ikke er av slik betydning at den er egnet til å skape vesentlig skade eller ulempe. Retten finner det bevist at statistikken har stor betydning for partenes synlighet og gjennomslagskraft, hvilket også nærværende sak og atferden til begge parter er et uttrykk for. Retten finner således at det for kravet om at EFF skal forbys å videreføre boligprisstatistikken alene og å medvirke til at det etableres en konkurrerende eller alternativ boligprisstatistikk foreligger sikringsgrunn både etter tvisteloven § 34-1 første ledd bokstavene a og b."

Eiendomsmeglerforetakenes forening fikk etter dette forbud mot å videreføre boligprisstatistikken alene uten Norges Eiendomsmeglerforbunds medvirkning iht. avtalen av 2. november 2001, i tillegg til forbud mot å medvirke til at det etableres en konkurrerende eller alternativ boligprisstatistikk.

Det sentrale ved kjennelsen er konstateringen av den sterke lojalitetsforpliktelsen mellom de to foreningene og at EFF var forpliktet etter avtalen selv om enkelte av dets medlemmer trakk sine tillatelser til bruk av dataene. EFF kunne altså ikke settes i en oppsigelsessituasjon overfor NEF ved at medlems­foretakene trakk tilbake tillatelsene overfor FINN, fordi dette ville gi EFF en ensidig oppsigelsesadgang i strid med alminnelige lojalitetsforpliktelser. NEF vant saken med omkostninger.

NEF var representert ved advokat Sigurd Holter Torp fra Advokatfirmaet Schjødt DA.

Kjennelsen er inntatt nedenfor:

Kjennelse
Avsagt:
04.12.2008 i Oslo byfogdembete, Oslo
Sak nr.:
08-160412TVI-OBYF/2  
Dommer:
Dommerfullmektig Christopher Haugli Sørensen

Saken gjelder:
Midlertidig forføyning

Norges Eiendomsmeglerforbund
Advokat Sigurd Holter Torp

mot

Eiendomsmeglerforetakenes forening
Advokat Jan Arild Aaserud Pedersen

KJENNELSE
Norges Eiendomsmeglerforbund begjærte den 27. oktober 2008 midlertidig forføyning overfor Eiendomsmeglerforetakenes forening. Saken knytter seg til saksøktes oppsigelse av en ti års samarbeidsavtale om boligprisstatistikk, og saksøkeren har krevd at saksøkte skal fortsette samarbeidet i henhold til avtalen, herunder respektere en konkurranse­bestemmelse som er avtalt.

Saksøkeren hadde i begjæringen om midlertidig forføyning også begjært samtidig pådømmelse av hovedkravet etter tvisteloven § 32-9. Partene ble gjort oppmerksom på at retten ville ta stilling til spørsmålet om samtidig pådømmelse før rettsmøtet, og etter at begge parter hadde uttalt seg, besluttet retten den 12. november 2008 å ikke tillatte hoved­kravet trukket inn, da pådømmelse etter rettens syn ikke forsvarlig kunne gjøres samtidig med avgjørelsen av begjæringen om den midlertidige forføyningen, jf. § 32-9 første ledd nr. 1.

Muntlig forhandling i saken, jf. tvisteloven § 32-7 første ledd, ble avholdt den 18. november 2008. For Norges Eiendomsmeglerforbund møtte direktør Finn Tveter med advokat Sigurd Holter Torp som prosessfullmektig, mens styreleder Stein Drogseth møtte for Eiendoms­megler­foretakenes forening med advokat Jan Arild Aaserud Pedersen som prosessfullmektig. Foruten partsforklaringer ble det dokumentert og ført to vitner slik som det fremgår av rettsboken.

Sakens bakgrunn:

Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) ble stiftet i 1932 og er en landsomfattende interesse­­organisasjon for eiendomsmeglere, med omtrent 1 400 medlemmer. Eiendoms­megler­foretakenes forening (EFF) ble stiftet i 2001 og har til formål å organisere eiendoms­megler­foretak, og har omtrent 60 foretak som medlemmer. Det er ofte slik at mens eiendomsmeglerne er organisert i NEF, er selve foretaket organisert i EFF.

NEF har siden 1985 utarbeidet en statistikk og boligbarometer over boligprisene i Norge. Dataene for statistikken fikk NEF opprinnelig fra sine medlemmer, det vil si fra eiendoms­meglerne. Kort tid etter stiftelsen av EFF, inngikk NEF og EFF derimot en samarbeids­avtale om boligpris­statistikken. For EFF innebar samarbeidet den fordel det var å kunne ta del i den allerede etablerte statistikken. For NEF var samarbeidet med EFF viktig fordi det var foretakene, hvorav flere var organisert i EFF, som formelt eide de data som lå til grunn for statistikken. I tillegg var det viktig for bransjen som sådan å forenes om én felles statistikk. Samarbeidet var således ønsket av begge partene. Fra samarbeidsavtalen av 2. november 2001 hitsettes:

”2.    Organisasjonene er enige om å utgi en felles boligprisstatistikk under navnet ”Eiendomsbransjens Boligprisstatistikk”.

[...]

5.      Statistikkens salgspriser baserer seg på nettannonserte eiendommer. Det forutsettes egen avtale med nettstedet/nettstedene. Den statistiske bearbeidelse skal fortsatt utføres av ECON inntil partene er enige om noe annet. Begge parter skal godkjenne den faglige rammen for bearbeidelsen.

[...]

7.      Ingen av partene skal, uten at det er enighet om det, medvirke til at det etableres en konkurrerende eller alternativ boligprisstatistikk i avtaleperioden.

[...]

10.     Det er en forutsetning for avtalen at tilstrekkelig mange foretak, med spredning over hele landet, går inn i ordningen slik at NEFs statistikk faglig forsvarlig kan videreføres med det nye tallmateriale.

11.     Avtalen varer i 10 år fra inngåelsen dersom ikke partene innen 6 måneder før avtaleperioden utløper, avtaler forlengelse av avtaleperioden.

Dersom det oppstår betydelige og avgjørende endringer i forutsetningene for avtalen som partene ikke kunne forutse ved inngåelsen, kan begge parter si opp avtalen med 6 måneders skriftlig varsel.

12.     Det forutsettes at partene i fellesskap inngår avtale med nettsted som regulerer forholdet mellom nettstedet og partene.”

Samme dag som samarbeidsavtalen ble inngått, ble det også inngått avtale mellom NEF, EFF og Finn Eiendom AS (Finn) som forutsatt i avtalen punkt 12. Selve statistikken utarbeides ved at eiendomsmeglerforetakene i separate avtaler med Finn gir tillatelse til bruk av data fra de eiendommer som er annonsert på nettstedet til Finn. En rekke foretak som ikke er organisert i EFF har gitt tilsvarende tillatelse. Avtalene mellom det enkelte foretak og Finn har etter det retten kjenner til en oppsigelsestid på tre måneder.

De samlede dataene bearbeides av ECON Pöyry som utarbeider selve statistikken i samarbeid med Finn. Statistikken presenteres deretter hver måned av NEF og EFF i fellesskap. Boligprisstatistikken har både før og etter samarbeidet mellom NEF og EFF gitt betydelig pressedekning og oppmerksomhet. Statistikken har dessuten stor tyngde og notoritet, og legges blant annet til grunn av Statistisk Sentralbyrå og Norges Bank.

I brev av 31. mars 2008 til NEF varslet EFF at samarbeidsavtalen var ”å anse som opp­sagt” under henvisning til avtalen punktene 10 og 11 annet avsnitt, med utløp 31. oktober 2008, senere endret til 31. desember 2008 jf. nedenfor. Oppsigelsen var vedtatt av styret i EFF i møte den 13. mars 2008. I brevet viste EFF videre til at en rekke av foretakene som hadde gitt Finn tillatelse til bruk av data, herunder flere av de største hva omsetning angår, hadde varslet at de ville trekke tillatelsen tilbake. Fra brevet hitsettes:

”Bakgrunnen for den varslede tilbakekallelsen er gjennomgående at foretakene finner det uheldig og unaturlig at boligprisstatistikken presenteres av NEF, som de ansatte eiendomsmeglernes interesseorganisasjon. Foretakene vil følgelig ikke lenger tillate bruk av sine data til en prisstatistikk utviklet i samarbeid mellom EFF og NEF i henhold til avtalen av 2001. FINN.no vil på denne bakgrunn ikke i fremtiden ha mulighet til å levere data til en prisstatistikk som forutsettes presentert i samarbeid mellom EFF og NEF. Tatt i betraktning at en prisstatistikk vil ha liten grad av presisjon og troverdighet når tall fra de nevnte foretak ikke er presentert, medfører dette at grunnlaget for avtalen mellom EFF og NEF må anses bortfalt.”

I perioden fra midten av september til begynnelsen av oktober 2008 iverksatte syv av medlems­foretakene de varslede tilbakekallene overfor Finn.

EFF orienterte i brev av 23. september 2008 medlemsforetakene om at avtalen med NEF var oppsagt, men at EFF ville fortsette med å utgi boligprisstatistikk. Fra brevet hitsettes:

”For foretakene er det ønskelig at Eff presenterer Boligprisstatistikken, idet det er naturlig at de som eier dataene også presenter disse. Det er de som eier dataene som har de beste forutsetningene for å kvalitetssikre det statistiske grunnlaget for prisstatistikken. Eierne av dataene sitter på den informasjonen som er nødvendig for å kommentere statistikken på korrekt måte. Det er Effs oppfatning at det ikke er forsvarlig at dataene i enkelte regioner/områder, kommenteres av enkeltstående ansatte (i kraft av å være tillitsvalgt i NEF) uten at vedkommende nødvendigvis har noen tilknytning til dataenes opphav, kvalitet eller mulige feilkilder.

En rekke av de største eiendomsmeglerforetakene har bedt Eff si opp avtalen om boligprisstatistikk drøye to år før ordinær oppsigelse. Når de største aktørene nekter finn.no å utlevere data til NEF er en vesentlig del av samarbeidsavtalens forutsetning og avtalen avsluttes derfor 31. desember 2008. Vi har forsikringer om at datagrunnlaget fra de største aktørene er tilstrekkelig for å viderefører statistikken.

Eff er opptatt av den betydning boligprisstatistikken har for offentlige myndigheter, media og publikum og påtar seg derfor ansvaret for at boligprisstatistikken fortsetter uten avbrudd og med samme eller bedre kvalitet. Vi har også ambisjoner om å videreutvikle statistikken og presentasjonen av denne, noe vi mener Eff kan gjøre best alene.”

NEF hadde i brev av 4. april 2008 protestert mot gyldigheten av oppsigelsen, og vist til bindingstiden på ti år. Det var noe påfølgende korrespondanse mellom partene, uten at det ble oppnådd enighet. På denne bakgrunn innga NEF begjæringen om midlertidig forføyning som er gjenstanden for nærværende sak.

Saksøkeren har i det vesentlige anført:

Oppsigelsen er rettsstridig og ugyldig, og det foreligger da krav på at avtalen løper videre som tidligere. Det foreligger dessuten sikringsgrunn, og begge vilkårene for å ta begjæringen om midlertidig forføyning til følge er således oppfylt.

Det anføres fem selvstendige og alternative grunnlag for at oppsigelsen er ugyldig:

For det første anføres at styrevedtaket er foreningsrettslig ugyldig. Alle fem varslene som lå til grunn for beslutningen til EFF om å si opp samarbeidsavtalen var sendt fra foretak og skrevet av personer som samtidig var representert i styret til EFF, enten som styre­medlem eller varamedlem. Når fem foretak har oppfordret EFF om å si opp avtalen kan ikke de samme foretakene og de samme personene delta i styrebehandlingen av om avtalen skal sies opp. Styret i en forening er underlagt alminnelige habilitetsregler og det må gjelde et minstekrav til nøytralitet. I nærværende sak var fire av de åtte møtedeltakerne inhabile og saksøkte har også erkjent at styret ikke kunne ha noen annen oppfatning enn foretakene. Styret kunne da ikke gyldig vedta oppsigelsen, men måttet løftet spørsmålet til general­forsamlingen. Virkningen av brudd på inhabilitetsregelen er ugyldighet, og når styrevedtaket om å si opp avtalen med NEF er ugyldig, er også oppsigelsen ugyldig.

For det annet anføres at oppsigelsen er i strid med alminnelige lojalitetsforpliktelser. Det gjelder et alminnelig krav til aktsom og lojal opptreden i kontraktsforhold, jf. Rt. 1988 s. 1078. Det gjøres gjeldende at det er EFF som har initiert varslene om tilbaketrekking av tillatelsene overfor Finn, og således har posisjonert seg i et forsøk på å komme ut av avtalen før bindingstiden på ti år. Dette underbygges av at EFF i ett år har signalisert at de ønsker å overta statistikken, blant annet gjennom uttalelser til pressen. E‑post­korrespondanse gir dessuten uttrykk for at oppsigelsen er en straffereaksjon for at NEF angivelig ikke ville innlede samarbeid om opplæring i bransjen og for at NEF i innspurten av arbeidet med nytt regelverk for bransjen opptrådte alene overfor myndighetene. Foretakenes varsler om tilbakekall og faktiske tilbakekall viser en samordnet opptreden. Dessuten er styrets behandling av varslene inhabiliserte og summariske, og EFF har ikke gjort noen forsøk på å overholde avtalen.

Det gjøres også gjeldende at EFF uansett har opptrådt illojalt ved å forholde seg passiv overfor foretakene. At det er tale om en langvarig samarbeidsavtale som allerede har løpt i lang tid, som bygger på høy grad av tillit og hvor partene har en felles målsetting, skjerper lojalitetsplikten og plikten til å handle. EFF hadde således en skjerpet plikt til å påvirke foretakene til å opprettholde sine tillatelser overfor Finn ved å gjøre de oppmerksom på at de hensynene foretakene vektla ved tilbaketrekkingen var feilaktige og utenforliggende. EFF har unnlatt å gjøre dette, eller på annen måte samarbeide med NEF, og denne manglende aktiviteten er illojal.

Til sist gjøres gjeldende at foretakene ikke står fritt til å trekke sine tillatelser. Dette har også en side til plikten EFF hadde til å gjøre foretakene oppmerksomme på at de ikke hadde rett til å trekke tillatelsene tilbake. Det vises til at foretakene er bundet av vedtektene til EFF som fastsetter at EFF skal ha et best mulig samarbeid med NEF, at foretakene ved sin tilslutning til EFF og ved de inngåtte avtalene med Finn må anses å ha akseptert samarbeids­avtalen mellom NEF og EFF, at foretakene har en lojalitetsforpliktelse overfor EFF og at tilbakekall av tillatelsene fra foretakene sin side vil innebære en tilskyndelse til kontraktsbrudd på EFF sin side. Oppsigelsen strider således med alminnelige lojalitets­forpliktelser på tre områder, og er dermed rettsstridig også på dette grunnlaget.

For det tredje anføres at oppsigelsen er i strid med markedsføringsloven § 1. Så vel NEF som EFF er interesseorganisasjoner for næringsdrivende og anses da i henhold til § 19 selv som ”næringsdrivende” etter § 1. Samtlige forhold som er gjort gjeldende som illojale er relevante også ved vurderingen av om oppsigelsen er i strid med god forretningsskikk. Oppsigelsen er dessuten utslag av illojal konkurranse idet den medfører en rettsstridig fortrenging av NEF. Bakgrunnen for at samarbeidsavtalen ble inngått med ti års bindings­tid var at NEF ytet med det samme ved at EFF fikk ta del i den etablerte boligpris­statistikken. Motytelsen for dette var at EFF skulle være bundet i avtaletiden på ti år, men  EFF vil nå bringe avtalen til opphør etter kun syv år. Også foretakenes tilskyndelse til kontrakts­brudd på EFF sin side vil være i strid med markedsføringsloven § 1.

For det fjerde anføres at det ikke var faktisk grunnlag for oppsigelse. Det gjøres gjeldende at rettmessigheten av oppsigelsen må vurderes på oppsigelsestidspunktet som var 31. mars 2008. På dette tidspunktet forelå det kun fire varsler, og kun varsler om å trekke tillatelsen overfor Finn tilbake er uansett ingen oppsigelsesgrunn etter avtalen da de ikke har endret de faktiske forhold. Det foreligger ingen oppsigelser etter 31. mars 2008, og forhold inntrådt etter oppsigelses­tidspunktet kan ikke bidra til å reparere manglende oppsigelses­grunn. Subsidiært gjøres gjeldende at heller ikke de faktiske tilbakekallene gir grunnlag for oppsigelse. På bakgrunn av ordlyden i tilblivelsesforutsetningen i avtalen punkt 10 fore­ligger det ingen ”betydelige og avgjørende endringer i forutsetningene for avtalen” med mindre man får et statistikk­grunnlag som er dårligere enn det man hadde da avtalen ble inngått i 2001. Statistikk­grunnlaget hadde i 2001 en dekningsgrad på anslagsvis 21 % av formidlingene. Selv om syv foretak trekker sine tillatelser som opplyst ved nyttår, vil det gjenværende statistikk­grunnlaget gi en dekningsgrad på anslagsvis 25 %, altså ca. 14 170 flere for­midlinger og fire prosent­poeng bedre dekningsgrad enn i 2001.

For det femte anføres at det uansett ikke er grunnlag for opphør av samarbeidsavtalen per 31. desember 2008. Varslene ga som nevnt ikke rett til å si opp samarbeidsavtalen, og det foreligger ingen ny oppsigelse etter dette. Heller ikke de faktiske tilbakekallene ga grunn­lag for å si opp avtalen. Dersom retten derimot skulle mene at de faktiske tilbakekallene gir rett til oppsigelse, forelå dette faktiske grunnlaget uansett først i oktober 2008. NEF ble først gjort kjent med de faktiske tilbakekallene i prosesskrivet av 7. november 2008 i nærværende sak, og seksmånedersfristen må i alle tilfelle regnes fra dette tidspunktet. Avtalen kan da uansett ikke bringes til opphør før i mai 2009.

Når det gjelder kravet om sikringsgrunn, anføres at det foreligger sikringsgrunn både etter tvisteloven § 34-1 første ledd bokstavene a og b.

Ved å ville bringe avtalen til opphør ved årsskiftet utviser EFF en atferd som gjør det nødvendig med midlertidig forføyning fordi forfølgingen eller gjennomføringen av kravet ellers vil bli forspilt, jf. tvisteloven § 34-1 første ledd bokstav a. Uten forføyning vil EFF drive statistikken alene for en lang periode. NEFs krav på å delta i utviklingen og presentasjonen av statistikken kan ikke gjennomføres uten forføyning, og NEF taper da sitt krav i denne perioden. Forfølgningen av kravet blir ikke bare vesentlig vanskeliggjort; det blir forspilt. I tillegg er det fare for at NEF vil være endelig ute av statistikken.

Midlertidig forføyning er også nødvendig for å avverge vesenlig skade eller ulempe, jf. tvisteloven § 34-1 første ledd bokstav b. Statistikken og presentasjonen av denne har stor betydning for partenes synlighet og gjennomslagskraft. Dersom EFF avvikler samarbeidet ved årsskiftet vil dette innebære at NEF står utenfor statistikken inntil det er rettskraftig avgjort at oppsigelsen var rettsstridig, og da har skaden allerede skjedd. Dersom NEF tas ut av markedet i lang tid, vil det være tale om betydelig og irreversibel skade. Samtidig vil EFF samtidig gjøre betydelig fortjeneste på sin rettsstridige oppførsel ved at de får være alene om statistikken.

Saksøkeren har nedlagt slik påstand:

”1.     Eiendomsmeglerforetakenes forening pålegges å utarbeide og presentere boligprisstatistikk i samarbeid med Norges Eiendomsmeglerforbund i samsvar med avtalen av 2. november 2001.

2.       Eiendomsmeglerforetakenes forening forbys å videreføre boligprisstatistikken alene uten Norges Eiendomsmeglerforbunds medvirkning iht. avtalen av 2. november 2001. Eiendomsmeglerforetakenes forening forbys også å medvirke til at det etableres en konkurrerende eller alternativ boligprisstatistikk.

3.       Eiendomsmeglerforetakenes forening v/styrets formann pålegges innen to uker fra kjennelsens forkynnelse å erstatte Norges Eiendomsmeglerforbund sakens omkostninger.”

Saksøkte har i det vesentlige anført:

Det foreligger verken noe krav eller sikringsgrunn, og begjæringen om midlertidig forføyning kan da ikke tas til følge.

Det er lite uenighet mellom partene om det rene konstaterbare faktum. Det er derimot uenighet om hvilke faktiske og rettslige slutninger man skal trekke av faktum. Man må også være oppmerksom på at EFF kun er en interesseorganisasjon og en felles møteplass etablert av og for eiendomsmeglerforetakene. EFF har ingen myndighet over foretakene og kan ikke pålegge foretakene å gjøre noe selv om dette skulle være i den felles interesse. Det er altså foretakene som styrer EFF og ikke omvendt.

Saken handler verken om lojalitetsplikt eller markedsføringsrett, men om at Finn fra 1. januar 2009 mister omtrent halvparten av datagrunnlaget for statistikken ved at flere av de store og sentrale foretakene har trukket tilbake sine tillatelser til bruk av data. Ved siden av reduksjonen i selve datamengden, vil også den geografiske utstrekningen bli redusert, og det er grunn til å tro at enkelte steder blir stående uten salgstall. Det vil da ikke lenger være noe grunnlag for statistikken – uavhengig av hvilke rettslige grunnlag som påberopes for at samarbeidsavtalen må videreføres.

NEF og EFF må rette seg etter at en del av foretakene nå trekker tillatelsene sine tilbake. Skulle NEF hatt noen sikkerhet mot dagens situasjon måtte man sikret foretakenes tiltredelse til samarbeidsavtalen. Når dette ikke foreligger har partene gjort samarbeidet avhengig av Finn og foretakene. Dette forholdt man seg til ved avtaleinngåelsen ved å innta forutsetningen i avtalen punkt 10, og man må forholde seg til det i dag. Bakgrunnen for dagens situasjon er at det blant de fleste av de større foretakene har oppstått en motvilje mot at NEF og EFF samarbeider om boligprisstatistikken.

Saksøkeren har bygd sitt krav på at det ikke var grunnlag for oppsigelsen. Det rettslige grunnlaget for oppsigelsen er avtalen punkt 11, men avtalen punkt 10 har betydning for fortolkningen av hva som anses som ”betydelige og avgjørende endringer i forutsetningene for avtalen”. Ved vurderingen av omfanget av datagrunnlaget er det riktig å se hen til 2002 snarere enn til 2001, siden begge parter hadde et ønske og en forutsetning om en bedre statistikk enn før samarbeidet ble innledet. Når det som her er syv sentrale foretak som trekker seg, med 350 kontorer som står for mer enn halvparten av boligformidlingene, er det ikke lenger ”tilstrekkelig” deltakelse, og det foreligger slik endring som nevnt i avtalen punkt 11 og dermed oppsigelsesadgang. Når det foreligger oppsigelsesadgang, kan det verken være illojalt eller i strid med markedsføringsloven å benytte seg av denne oppsigelsesadgangen.

Det kan heller ikke være slik at det ikke var oppsigelsesadgang før det tidspunktet da foretakene faktisk trakk tillatelsene overfor Finn tilbake. Varslene som forelå på tidspunktet for oppsigelse den 31. mars 2008 må også tas i betraktning siden det var klart at tillatelsene faktisk ville bli trukket tilbake. Uansett var det heller ikke på dette tidspunktet kun snakk om varsler.

Anførselen om inhabilitet og at vedtektene til EFF har en betydning, kan heller ikke føre frem. Det kan ikke være noen inhabilitetsgrunn at man har en mening eller at man gir uttrykk for denne meningen i forkant av behandlingen. Styremedlemmene sitter i styret nettopp fordi de har en mening som representanter for medlemsforetakene. Det er kun når det er tale om en interessekonflikt at det kan oppstå inhabilitet. I denne saken var det ikke noen interessekonflikt medlemsforetakene imellom. I ethvert tilfelle kan NEF som tredjemann ikke påberope seg disse foreningsrettslige reglene.

Lojalitetsplikten i avtaleforholdet strekker seg ikke så langt som NEF hevder. Det er klart at EFF ikke har initiert tilbakekallene av tillatelsene. Foretakene er videre å betrakte som kontraktsmedhjelpere, og EFF har ingen plikt til å oppdra disse. Det må heller ikke overdrives hva NEF brakte inn i samarbeidsforholdet utover erfaringen med statistikken. NEF har ikke eksklusivt gitt fra seg noen rettigheter etter avtalen. Det sentrale er uansett at det forelå oppsigelsesgrunn etter samarbeidsavtalen.

Det er ikke under noen omstendighet sannsynliggjort noen sikringsgrunn. Statistikken er ikke et være eller ikke være for NEF, heller ikke det eneste utstillingsvinduet NEF har mot omverdenen. Saksøkeren overdriver her betydningen av statistikken for å konstruere en sikringsgrunn.

Det følger av begge alternativene i tvisteloven § 34-1 at midlertidig forføyning må være ”nødvendig”. I denne saken har man misligholdsbeføyelsene å falle tilbake på, og man kan ikke stilles noe bedre fordi det ikke foreligger noe økonomisk tap. Uansett er det også andre misligholdsbeføyelser som er anvendelige dersom det mot formodning skulle vise seg at det foreligger avtalebrudd.

Midlertidig forføyning er ikke et egnet tiltak, og kan av denne grunn heller ikke anses som et nødvendig tiltak. Man kan ikke pålegge å videreføre statistikken siden man ikke vil ha tilstrekkelig datagrunnlag til noen videre statistikk. Syv foretak har allerede trukket sine tillatelser overfor Finn tilbake, og det er trolig at flere foretak vil følge etter. Dersom man tror at en forføyning er egnet fordi foretakene da vil ombestemme seg, er dette ikke et relevant moment siden det kun innebærer at man benytter forføyningsinstituttet til å forbedre forhandlingsposisjonen sin. Man kan uansett ikke forhindre at de syv aktuelle medlems­foretakene etablerer en ny statistikk på annet grunnlag, de kan til og med gjøre dette gjennom en egen forening. En midlertidig forføyning kan således verken sette NEF i stand til selv å levere en troverdig statistikk gjennom dagens samarbeidsavtale, eller på en effektiv måte hindre en alternativ statistikk. Kravet til sikringsgrunn er da ikke oppfylt.

Skulle begjæringen mot formodning føre frem, må retten sette en relativt knapp frist for saksøkeren for å reise søksmål om hovedkravet.

Saksøkte har nedlagt slik påstand:

”1.     Eiendomsmegleforetakenes forening frifinnes.

2.       Eiendomsmeglerforetakenes forening tilkjennes sakens omkostninger med tillegg av lovens til enhver tid gjeldende forsinkelsesrente fra forfall til betaling skjer.”

Retten bemerker:

For at en begjæring om midlertidig forføyning skal kunne tas til følge, må saksøkeren sannsynliggjøre så vel kravene som det begjæres forføyning for, som sikringsgrunn, jf. tvisteloven § 34-2.

Innledningsvis skal retten til kravet om fortsatt samarbeid i saksøkerens påstand punkt 1 påpeke at ingen av partene har berørt adgangen til å fremtvinge fortsatt naturaloppfyllelse i det løpende avtaleforholdet. Dersom det ikke kunne vært gitt dom for hoved­kravet, kan det heller ikke gis midlertidig forføyning, se også Borgarting lagmanns­retts kjennelse av 8. november 2007 (LB-2007-150205). Retten finner imidlertid ikke grunn til å gå nærmere inn på dette spørsmålet. En annen sak er imidlertid at kravet til sikringsgrunn ikke uten videre vil være til stede selv om det foreligger et kontraktsbrudd, jf. Rt. 1999 s. 1220 på side 1224.

Når det gjelder sannsynliggjøringen av de to kravene som det er begjært forføyning for, er det sentrale spørsmålet om EFFs oppsigelse av samarbeidsavtalen med NEF kan anses som rettmessig. Dersom oppsigelsen ikke var rettmessig, fortsetter partenes forpliktelser under samarbeidsavtalen å løpe videre. De kravene som det begjæres forføyning for, er begrunnet i denne avtalen.

Retten er enig med saksøkte i at utgangspunktet må være, at dersom det foreligger oppsigelses­­grunn etter samarbeidsavtalen, vil det verken være illojalt eller brudd på markeds­føringsloven § 1 å benytte seg av oppsigelsesadgangen. Det vises for så vidt til Hagstrøm: Obligasjonsrett (2003) på side 75. Avgjørende blir derfor om det etter avtale­forholdet mellom partene var adgang for EFF til å si opp samarbeidsavtalen. Så vidt retten kan se, må tidspunktet for vurderingen legges til 31. mars 2008, men slik at også varslene om tilbakekall må tas i betraktning, uten at dette har noen selvstendig betydning etter det resultatet retten har kommet til.

Ved vurderingen av om EFF etter avtaleforholdet hadde adgang til å si opp samarbeids­avtalen, må det tas utgangspunkt i avtalen punkt 11, som gir oppsigelsesgrunn dersom ”det oppstår betydelige og avgjørende endringer i forutsetningene for avtalen som partene ikke kunne forutse ved inngåelsen”. Det er avtalen, tolket og utfylt, som utgjør grunnlaget for avtaleforholdet. Hva som anses som ”betydelige og avgjørende endringer i forutsetningene for avtalen”, må forstås i lys av den forutsetningen som er tatt inn i avtalen punkt 10 om tilstrekkelig deltakelse fra foretak for å sikre en faglig forsvarlig statistikk.

Saksøkeren har anført at oppsigelsen er rettsstridig da den er i strid med alminnelige lojalitetsforpliktelser. Som nevnt over, kan det ikke anses illojalt å utøve en kontraktsfestet rett. De forholdene som her er anført å stride mot lojalitetsplikten er imidlertid knyttet til bakgrunnen for selve oppsigelsessituasjonen, som begrensning for å påberope seg en oppsigelses­­­adgang som måtte følge av ordlyden.

Det alminnelige lojalitetsprinsippet i kontraktsforhold stiller ”krav til aktsom og lojal opptreden”, ”ikke bare ved stiftelsen, men så lenge forpliktelsen består”, jf. Hagstrøm: Obligasjonsrett (2003) på side 73 under henvisning til Rt. 1988 s. 1078. Lojalitets­prinsippet kommer dels til uttrykk som et selvstendig grunnlag for å pålegge partene rettigheter og plikter, dels som en tolknings­faktor ved fastleggelsen av rettighetene og pliktene etter avtalen, se for så vidt Rt. 2004 s. 1256 og Rt. 2005 s. 268.

Etter rettens syn gjør lojalitetsprinsippet seg særlig gjeldende i avtaleforholdet mellom NEF og EFF. Det vises for det første til at det er tale om en samarbeidsavtale, som etter rettspraksis gir grunnlag for å skjerpe lojalitetsplikten, se Nazarian: Lojalitetsplikt i kontrakts­forhold (2007) på side 305 med henvisninger, og til at det er snakk om en langvarig avtale. Retten peker videre på at NEF ga sin vesentlige ytelse i avtale­forholdet allerede i begynnelsen av samarbeidsforholdet, nemlig ved å gi EFF adgang til den allerede vel etablerte statistikken. Bestemmelsen om avtaleperioden på ti år med begrenset oppsigelsesadgang må forstås på denne bakgrunnen. Når NEF i det vesentlige har ytet allerede ved begynnelsen av samarbeidsforholdet, mens EFF i det vesentlige skal yte løpende gjennom deltakelse i samarbeidet i den avtalte perioden på ti år, skjerper dette etter rettens syn kravet til lojalitet mellom partene.

Retten anser oppsigelsen fra EFF som foranlediget av en prinsipiell holdning fra en del av medlemsforetakene om at datagrunnlaget for statistikken tilhørte medlemsforetakene, og at man derfor så det som unaturlig at NEF deltok i samarbeidet om statistikken. På bakgrunn av bevisførselen forstår retten det som at denne holdningen, i alle fall for enkelte foretaks vedkommende, var inntatt uten kjennskap til den avtalen som ligger til grunn for dagens samarbeid, og for bakgrunnen for denne avtalen. Videre synes foretakenes holdning om at det naturlige var at EFF presenterte statistikken alene, å ha kommet særlig til uttrykk etter som det ble klart for foretakene at de to foreningene hadde motstridende interesser i en del andre spørsmål av betydning.

Selv om det nå for retten er anført at foretakene ikke sto fritt til å trekke tilbake sine tillatelser overfor Finn, synes det å ha vært enighet om at EFF ikke hadde kompetanse til å binde medlemsforetakene. Mangel på kompetanse til å binde medlemsforetakene har den betydning at foretakene ikke kan pålegges å fortsette å levere data til statistikken, og i nærværende sak følger det allerede av at de ikke er parter i saken. Retten kan imidlertid ikke se at denne manglende kompetansen til å binde medlemsforetakene utelukker at det ved fastleggelsen av EFF sine rettigheter og plikter etter avtalen må sees hen til forholdet mellom interesseorganisasjonen EFF og medlemsforetakene. Det konstateres at det er uenighet mellom partene om hvorvidt det vil være tilstrekkelig datagrunnlag for en videre statistikk etter at de syv medlems­foretakene har trukket sine tillatelser overfor Finn. Det kan således være tvil om NEF og EFF faktisk vil klare å levere en statistikk i fremtiden. Uavhengig av dette vil imidlertid NEF, dersom det ikke foreligger gyldig oppsigelsesgrunn eller at partene blir enige om opphør av avtalen, ha krav på at EFF i avtaleperioden oppfyller de bestemmelsene i avtalen som det er mulig å oppfylle, herunder den konkurransebestemmelsen som er inntatt.

Saksøkeren har anført at vedtaket fra styret i EFF om å si opp samarbeidsavtalen er beheftet med habilitetsmangler da oppfordringene om å si opp avtalen var kommet fra ledere i foretak som også var representert i foreningens styre. Foreningens karakter tilsier at denne anførselen klart ikke kan føre frem. Derimot må motstykket være at EFF i denne sammen­heng til en viss grad må identifiseres med medlemsforetakenes sine. Det kan etter rettens syn vanskelig konstrueres noe skille mellom hva som er foretakenes vilje og EFF sin vilje. Det er medlems­foretakene som utgjør EFF, som i det daglige ledes av styret valgt blant representanter for medlemsforetakene. Sammenfallet mellom interessene til organisasjonen og medlemsforetakene synes særlig klart når alle varslene om tilbakekall i nærværende sak, og nær alle de faktiske tilbakekallene, er sendt av personer med ledende roller både i foretakene og i EFF.

Når det var foretakenes vilje og i deres interesse å komme ut av samarbeidsavtalen med NEF, må det legges til grunn at også EFF hadde et slikt ønske, hvilket også kommer til uttrykk i brevet til medlemsforetakene av 23. september 2008, delvis gjengitt ovenfor. Retten ser på denne bak­grunn det som uten betydning om tilbakekallelsene av tillatelsene overfor Finn var initiert av foretakene eller av EFF, eller om EFF har opptrådt illojalt ved å forholde seg passiv overfor foretakene. Etter en tolkning av avtaleforholdet finner retten nemlig at interesse­organisasjonen EFF ikke kunne settes i en oppsigelsessituasjon ved at medlems­foretakene trakk tilbake tillatelsene overfor Finn, og for øvrig på samme tid planla å utgi boligprisstatistikk av EFF alene. En oppsigelsesadgang på bakgrunn av forholdene i nærværende sak ville gitt interesseorganisasjonen EFF og de foretakene foreningen skal ivareta interessene til, en ensidig oppsigelsesadgang. Dette ville videre gitt EFF adgang til å etablere en alternativ statistikk, uten hensyn til den gjeldende konkurranse­bestemmelsen, kun fordi medlemsforetakene så ordningen etter den gjeldende avtalen som unaturlig. En slik forståelse av rettighetene og pliktene etter avtalen i denne sak er lojalitets­prinsippet som tolknings­faktor til hinder for, se også Hagstrøm: Obligasjonsrett (2003) på side 74 om lojalitets­kravets funksjon som rimelighets­standard. Retten viser særlig til det skjerpede kravet til lojalitet som følger av at EFF etter avtalen skal yte gjennom deltakelse i samarbeidet i den avtalte perioden på ti år. Retten finner således at det ikke forelå relevant oppsigelsesgrunn, og kravene anses sannsynliggjort.

Det blir etter dette ikke nødvendig for retten å drøfte de alternative rettsgrunnlagene som saksøkeren har anført til støtte for kravene. Dette innebærer at det ikke er tatt stilling til det faktiske grunnlaget for oppsigelse, til tidspunktet for eventuelt opphør osv., som retten for øvrig har oppfattet som anførsler av mer subsidiær karakter.

Retten går så over til å vurdere vilkåret om sikringsgrunn. Det sees først på spørsmålet om sikringsgrunn i forhold til kravet om at EFF skal forbys å videreføre boligprisstatistikken alene og å medvirke til at det etableres en konkurrerende eller alternativ boligprisstatistikk. Retten finner det sannsynlig at EFF uten midlertidig forføyning vil bringe samarbeidet til opphør 31. desember 2008 og enten videreføre boligprisstatistikken alene eller medvirke til at det etableres en konkurrerende eller alternativ boligprisstatistikk, i strid med samarbeids­avtalen punkt 7. Det vises særlig til brevet til medlemsforetakene av 23. september 2008. NEFs krav om at konkurranse­bestemmelsen respekteres er løpende for hele avtaleperioden. Sett hen til at det vil ta tid å få fastslått NEFs krav i en rettskraftig dom, finner retten at det er grunn til å frykte for at gjennomføringen av kravet vil bli vesentlig vanskeliggjort – det vil for en ikke ubetydelig periode bli forspilt – dersom midlertidig forføyning ikke blir besluttet. Likeledes finner retten på bakgrunn av statistikkens betydning for NEFs synlighet og gjennomslagskraft at det er nødvendig å få en midlertidig ordning i et omtvistet rettsforhold for å avverge en vesentlig skade eller ulempe.

Saksøkte har anført at vilkåret om at midlertidig forføyning må være ”nødvendig” ikke er oppfylt, blant annet under henvisning til at det er tale om et kontraktsforhold hvor misligholds­beføyelser eventuelt kan gjøres gjeldende. Det er for så vidt i retten erkjent av begge parter at boligprisstatistikken ikke har en økonomisk verdi som vil være erstatnings­messig. Retten ser det derfor slik at de alminnelige misligholdsbeføyelsene, som også er ment som et substitutt, ikke i tilstrekkelig grad ivaretar hensynet til saksøkeren i forholdet til dette kravet. Adgangen til midlertidig forføyning er derfor ikke avskåret på dette grunnlaget. Saksøkte har videre påpekt at midlertidig forføyning ikke er ”nødvendig” fordi det ikke er et egnet tiltak, og vist til at foretakene står fritt til å etablere en annen forening for å etablere den alternative statistikken. Retten kan heller ikke se at dette forholdet er til hinder for NEF skal kunne forfølge sine rettigheter overfor EFF. Heller ikke kan EFF høres med at boligprisstatistikken ikke er av slik betydning at den er egnet til å skape vesentlig skade eller ulempe. Retten finner det bevist at statistikken har stor betydning for partenes synlighet og gjennomslagskraft, hvilket også nærværende sak og atferden til begge parter er et uttrykk for. Retten finner således at det for kravet om at EFF skal forbys å videreføre boligprisstatistikken alene og å medvirke til at det etableres en konkurrerende eller alternativ boligprisstatistikk foreligger sikringsgrunn både etter tvisteloven § 34-1 første ledd bokstavene a og b.

Dernest vurderes spørsmålet om sikringsgrunn i forhold til kravet om at EFF skal pålegges å utarbeide og presentere boligprisstatistikk i samarbeid med NEF. Retten forstår det slik at EFFs positive plikt etter avtalen først og fremst består i å samarbeide om boligpris­statistikken ved å tilby sitt navn, og med en rett til å delta i presentasjonen av statistikken osv. Det er på det rene at det er foretakene, og ikke EFF, som etter avtalekonstellasjonen bidrar med datagrunnlaget til statistikken. Et pålegg om å utarbeide og presentere bolig­pris­­statistikk i samarbeid med NEF kan som nevnt ikke hindre foretakene i å trekke tillatelsene overfor Finn tilbake, og får således ingen betydning for datagrunnlaget for statistikken. Når det således er svært begrenset hva NEF kan oppnå ved midlertidig forføyning for kravet om fortsatt samarbeid – også fordi et slik krav i seg selv er vagt – anser retten vilkåret om at midlertidig forføyning må være ”nødvendig” ikke for å være oppfylt. Saksøkeren er like godt ivaretatt av de alminnelige misligholdsbeføyelsene ved eventuelt brudd på denne plikten, og er henvist til disse. Det foreligger således verken sikringsgrunn etter bokstavene a eller b.

Begjæringen om midlertidig forføyning blir etter dette å ta til følge for så vidt gjelder kravet om at EFF forbys å videreføre boligprisstatistikken alene uten NEFs medvirkning iht. avtalen av 2. november 2001. EFF forbys også å medvirke til at det etableres en konkurrerende eller alternativ boligprisstatistikk. Retten kan ikke se at det vil være uforholdsmessig, jf. tvisteloven § 34-1 annet ledd, å beslutte slik midlertidig forføyning.

For det tilfellet at begjæringen helt eller delvis skulle føre frem, har saksøkte bedt om at retten setter en relativt knapp frist for saksøkeren for å reise søksmål om hovedkravet, jf. tvisteloven § 34-3 tredje ledd. Retten skal påpeke at fastsettelse av en slik frist først og fremst vil få betydning for hvem av partene som ilegges prosessbyrden for et eventuelt senere søksmål om gyldigheten av oppsigelsen. På bakgrunn av forholdet mellom partene, finner retten ikke grunn til å pålegge saksøkte å reise søksmål om hovedkravet innen en frist for at den midlertidige forføyningen ikke skal falle bort. Den midlertidige forføyingen gjelder således inntil annet blir avtalt eller rettskraftig avgjort mellom partene, jf. § 34-6 første ledd.

Saksøkeren har etter dette vunnet frem på ett av de to forføyningspunktene, og må anses å ha ”fått medhold av betydning uten å vinne saken”, jf. tvisteloven § 20-3. Retten skal påpeke at påstanden ble utvidet med det punktet som ikke har ført frem i siste prosesskriv før den muntlige forhandlingen, og at dette punktet kune har blitt viet begrenset selvstendig oppmerksomet. Retten finner da under henvisning til § 20-3 i.f. grunn til å delvis tilkjenne sakskostnader. Det er inngitt omkostningsoppgave på kr 115 800 med tillegg av rettsgebyret, totalt kr 117 950, hvorav retten tilkjenner sakskostnader med kr 75 000.

SLUTNING

1.       Eiendomsmeglerforetakenes forening forbys å videreføre boligprisstatistikken alene uten Norges Eiendomsmeglerforbunds medvirkning iht. avtalen av 2. november 2001. Eiendomsmeglerforetakenes forening forbys også å medvirke til at det etableres en konkurrerende eller alternativ boligprisstatistikk.

2.       For øvrig tas begjæringen ikke til følge.

3.       Den midlertidige forføyningen gjelder inntil annet blir avtalt eller rettskraftig avgjort mellom partene.

4.       Eiendomsmeglerforetakenes forening betaler kr 75 000 i sakskostnader til Norges Eiendomsmeglerforbund innen to uker etter forkynnelsen av denne kjennelsen.


Christopher Haugli Sørensen

Rettledning om ankeadgangen i sivile saker vedlegges.
Rettledning om ankeadgangen i sivile saker
Reglene i tvisteloven kapitler 29 og 30 om anke til lagmannsretten og Høyesterett regulerer den adgangen partene har til å få avgjørelser overprøvd av høyere domstol. Tvisteloven har noe ulike regler for anke over dommer, anke over kjennelser og anke over beslutninger.
Ankefristen er én måned fra den dagen avgjørelsen ble forkynt eller meddelt, hvis ikke noe annet er uttrykkelig bestemt av retten.
Den som anker må betale behandlingsgebyr. Den domstolen som har avsagt avgjørelsen kan gi nærmere opplysning om størrelsen på gebyret og hvordan det skal betales.
Anke til lagmannsretten over dom i tingretten
Lagmannsretten er ankeinstans for tingrettens avgjørelser. En dom fra tingretten kan ankes på grunn av feil i bedømmelsen av faktiske forhold, rettsanvendelsen, eller den saksbehandlingen som ligger til grunn for avgjørelsen.
Tvisteloven oppstiller visse begrensninger i ankeadgangen. Anke over dom i sak om formuesverdi tas ikke under behandling uten samtykke fra lagmannsretten hvis verdien av ankegjenstanden er under 125 000 kroner. Ved vurderingen av om samtykke skal gis skal det blant annet tas hensyn til sakens karakter, partenes behov for overprøving, og om det synes å være svakheter ved den avgjørelsen som er anket eller ved behandlingen av saken.
I tillegg kan anke – uavhengig av verdien av ankegjenstanden – nektes fremmet når lagmannsretten finner det klart at anken ikke vil føre fram. Slik nekting kan begrenses til enkelte krav eller enkelte ankegrunner.
Anke framsettes ved skriftlig ankeerklæring til den tingretten som har avsagt avgjørelsen. Selvprosederende parter kan inngi anke muntlig ved personlig oppmøte i tingretten. Retten kan tillate at også prosessfullmektiger som ikke er advokater inngir muntlig anke.
I ankeerklæringen skal det særlig påpekes hva som bestrides i den avgjørelsen som ankes, og hva som i tilfelle er ny faktisk eller rettslig begrunnelse eller nye bevis.
Ankeerklæringen skal angi:

-         ankedomstolen

-         navn og adresse på parter, stedfortredere og prosessfullmektiger

-         hvilken avgjørelse som ankes

-         om anken gjelder hele avgjørelsen eller bare deler av den

-         det krav ankesaken gjelder, og en påstand som angir det resultatet den ankende parten krever

-         de feilene som gjøres gjeldende ved den avgjørelsen som ankes

-         den faktiske og rettslige begrunnelse for at det foreligger feil

-         de bevisene som vil bli ført

-         grunnlaget for at retten kan behandle anken dersom det har vært tvil om det

-         den ankende parts syn på den videre behandlingen av anken

Anke over dom avgjøres normalt ved dom etter muntlig forhandling i lagmannsretten. Ankebehandlingen skal konsentreres om de delene av tingrettens avgjørelse som er omtvistet og tvilsomme når saken står for lagmannsretten.


Anke til lagmannsretten over kjennelser og beslutninger i tingretten

Som hovedregel kan en kjennelse ankes på grunn av feil i bevisbedømmelsen, rettsanvendelsen eller saksbehandlingen. Men dersom kjennelsen gjelder en saksbehandlingsavgjørelse som etter loven skal treffes etter et skjønn over hensiktsmessig og forsvarlig behandling, kan avgjørelsen for den skjønnsmessige avveiningen bare angripes på det grunnlaget at avgjørelsen er uforsvarlig eller klart urimelig.

En beslutning kan bare ankes på det grunnlaget at retten har bygd på en uriktig generell lovforståelse av hvilke avgjørelser retten kan treffe etter den anvendte bestemmelsen, eller på at avgjørelsen er åpenbart uforsvarlig eller urimelig.

Kravene til innholdet i ankeerklæringen er som hovedregel som for anke over dommer.

Etter at tingretten har avgjort saken ved dom, kan tingrettens avgjørelser over saksbehandlingen ikke ankes særskilt. I et slikt tilfelle kan dommen isteden ankes på grunnlag av feil i saksbehandlingen.

Anke over kjennelser og beslutninger settes fram for den tingretten som har avsagt avgjørelsen. Anke over kjennelser og beslutninger avgjøres normalt ved kjennelse etter ren skriftlig behandling i lagmannsretten.

Anke til Høyesterett

Høyesterett er ankeinstans for lagmannsrettens avgjørelser.

Anke til Høyesterett over dommer krever alltid samtykke fra Høyesteretts ankeutvalg. Slikt samtykke skal bare gis når anken gjelder spørsmål som har betydning utenfor den foreliggende saken, eller det av andre grunner er særlig viktig å få saken behandlet av Høyesterett. – Anke over dommer avgjøres normalt etter muntlig forhandling.

Høyesteretts ankeutvalg kan nekte å ta til behandling anker over kjennelser og beslutninger dersom de ikke reiser spørsmål av betydning utenfor den foreliggende saken, og heller ikke andre hensyn taler for at anken bør prøves, eller den i det vesentlige reiser omfattende bevisspørsmål.

Når en anke over kjennelser og beslutninger i tingretten er avgjort ved kjennelse i lagmannsretten, kan avgjørelsen som hovedregel ikke ankes videre til Høyesterett.

Anke over lagmannsrettens kjennelse og beslutninger avgjøres normalt etter skriftlig behandling i Høyesteretts ankeutvalg.